SE CONTESTAN SUS PREGUNTAS:

• ¿Cuál es el papel de Safeguard en este tipo de préstamo?

Safeguard actúa como “facilitador” en el proceso de invertir en notas de escritura de fideicomiso. Trabajamos con un grupo limitado de socios llave en mano que adquieren, rehabilitan y manejan la propiedad. Nuestros socios mantienen las propiedades en sus carteras de inversiones o venden y manejan para otros inversores inmobiliarios. Una vez que el pagaré deviene disponible, Safeguard se encarga de la transacción entera y después se queda involucrado como un consejero hasta que se madura el pagaré.

La única cosa que no podemos hacer (según la ley) es garantizar una inversión. Lo que podemos hacer es ofrecer un nivel de servicio que no es común en este tipo de préstamo privado. En adición al proceso inicial de la transacción, siempre estamos disponibles a contestar preguntas, ayudar con asuntos de pago o actuar en su nombre en la medida en que desee que nos involucremos.

• ¿Por qué el modelo de negocios de Safeguard tiene éxito?

Nosotros hemos construido este modelo de negocios para que todos ganan, en el sentido que nuestros socios locales se ganan un buen rendimiento, el prestatario está satisfecho con el rendimiento de inversión (ROI, por sus siglas en inglés) y el prestamista está ganando lo que consideramos un rendimiento excelente dado el nivel de riesgo.

El modelo de negocios de Safeguard no puede resultar bien sin socios de confianza. Limitamos nuestras actividades a un puñado de socios clave locales que proporcionan el inventario de pagaré y ocupamos los mismos abogados de cierre, compañías de título de propiedad y agentes de propiedades una y otra vez. El proceso de cierre es mucho más fácil y los comerciantes conocidos de supervisión en curso, con quien estamos continuamente comprometidos, son más eficientes.

• ¿Cómo le indemniza a Safeguard por su papel en el proceso de préstamo de escritura de fideicomiso?

Nos indemniza justo como una compañía hipotecaria o corredor, por el prestatario. Nosotros cobramos puntos para la iniciación y hay otras tarifas tales como el proceso de evaluación de la solicitud de un préstamo hipotecario, documento, acción, etcétera. En cualquier caso, el prestamista (usted) no paga los gastos de cierre. Todos los gastos y tarifas son pagados por el prestatario. A veces, nuestro socio (el vendedor) cubre una parte del costo de cierre.

• ¿Qué es una escritura de fideicomiso - y, que son las inversiones en escrituras de fideicomisos?

Una escritura de fideicomiso es un documento presentado en la oficina del registrador del condado que indica que hay un préstamo contra la propiedad. Este crea un gravamen seguro sobre la propiedad, lo cual produce colateral para el prestamista o los prestamistas.

La terminología puede diferir - algunos estados pueden ocupar un instrumento hipotecario, pero la presentación de algún tipo de gravamen es típico cuando se proporcionan préstamos hipotecarios. Inversiones en escrituras de fideicomiso son oportunidades para los individuos a proporcionar estos préstamos hipotecarios en privado, trabajando para una compañía de títulos de propiedades y de depósito en garantía, y están sujetos a licencias inmobiliarias y leyes del estado.

• ¿Qué quiere decir la palabra “primera” cuando se describe una primera escritura de fideicomiso?

Este se refiere al primer gravamen sobre la propiedad subyacente que se presenta en el condado de registro a su favor. Otros préstamos no están en posiciones superiores. En el evento de impago, usted tendría la prioridad primera a ser reembolsado.

• ¿Cuáles son los beneficios de las inversiones en escritura de fideicomiso?

Las inversiones en escritura de fideicomiso ofrecen una combinación inusual de rendimientos altos y flujo de caja consistente respaldado con una inversión segura. Los inversores reciben pagos de intereses mensuales sobre su capital invertido como lo harían con una inversión de ingreso fijo o fondo del mercado monetario, pero los réditos son típicamente más altos. Porque los préstamos están garantizados por la propiedad, el riesgo es relativamente bajo todavía.

Las escrituras de fideicomiso también ofrecen un vehículo financiero para invertir en bienes raíces sin la necesidad de manejar propiedades. Es un medio excelente para diversificar una cartera. Además, a diferencia de los valores relacionados a bienes raíces que cotizan en bolsa - p.ej., Obligaciones de Hipoteca Con Garantía (CMO, por sus siglas en inglés), Valores Respaldados por Hipotecas (MBO, por sus siglas en inglés), Fideicomiso De Inversiones Inmobiliarios (REIT, por sus siglas en inglés) - las inversiones en escritura de fideicomiso son directas y fácil de comprender.

• ¿Por qué no he escuchado de inversiones en escritura de fideicomiso antes?

La mayoría de las escrituras de fideicomiso de dinero privadas es creada por empresas pequeñas y no se vende o se tituliza en el mercado hipotecario secundario - un prerrequisito para comerciar en los mercados convencionales. Esto, en combinación con su volumen más pequeño, le hace poco atractivo a las empresas grandes de servicios financieros que promocionan a la masa.

• ¿Estas son inversiones en escrituras de fideicomiso individuales o estoy invirtiendo con un grupo de inversores?

Cada individuo inversor en escritura de fideicomiso está atado solamente a una propiedad unifamiliar en alquiler. No se agrupan los fondos con otros inversores.

• ¿Cuál es la inversión mínima para las inversiones en escritura de fideicomiso?

La nota de inversión mínima de Safeguard es alrededor de $35.000 dólares y rango hasta $75.000 más o menos. Todas las notas son garantizadas por una primera escritura de fideicomiso de gravamen sobre una propiedad unifamiliar en alquiler.

• ¿Cuáles son los términos de los préstamos y cómo recibe los pagos el prestamista?

El término del préstamo es de sesenta (60) meses a una tasa de interés de 9%. (Todos los préstamos están asegurados según el proceso descrito en la pregunta abajo renombrada “¿Cómo se determina el valor de una casa unifamiliar?).

Los pagos mensuales son de solo interés y son procesados por un sistema automático de pagarlo lo cual permite al banco del prestamista redactar el pago de la cuenta bancaria del prestatario.

• ¿Por qué un prestatario elegirá utilizar un prestamista privado - y pagar una tasa de interés más alta?

Hay muchas razones porque un prestatario preferiría un préstamo privado en vez de un préstamo banquero. La mayoría de las veces, la velocidad, servicio y la flexibilidad son prioridades. En el ambiente financiero de hoy, los bancos no están inclinados a trabajar con inversores en casas unifamiliares, lo que lo hace muy difícil a procurar fondos. Sin embargo, este ha creado una oportunidad para préstamo privado que produce tasas de interés más altas.

• ¿Puedo usar una IRA o 401(k) para inversiones en escritura de fideicomiso?

Sí. Se pueden financiar los préstamos con los planes de IRA y 401(k), o con el efectivo después de impuestos.

• ¿Necesito ver la propiedad antes de invertir en una escritura de fideicomiso?

Por cierto usted es bienvenido a ver y revisar la propiedad antes de invertir en una nota de escritura de fideicomiso. Sin embargo, pocos inversores en escritura de fideicomiso alguna vez lo hacen. La razón es que Safeguard solamente trabaja con un puñado de socios llave en mano que adquieren, rehabilitan, venden y manejan la propiedad. Nos reunimos con nuestros socios periódicamente y somos bien familiares con la calidad de su trabajo y las áreas en que están ubicados las propiedades.

• ¿Cómo determina el valor de una vivienda unifamiliar en alquiler?

Cuando aprobamos las propiedades para financiar, no dependemos de las tasaciones solamente. Las tasaciones son nuestro punto de partida, ya sean completas o “sólo exterior”.

Clasificamos las propiedades desde clase A hasta clase D. Clase A representa propiedades caras de alta gama y clase D representa el menos deseable. Nuestras propiedades orientadas son clasificadas desde B- hasta C+. Estas son propiedades que tienen un precio medio, la mejor relación renta a valor, y que están ubicadas principalmente en los áreas donde la demanda de alquiler es alta.

Seis factores son importantes para nosotros cuando llevamos a cabo diligencia debida:

• Tasación
• Relación de cobertura de servicio de deuda
• Demanda de alquiler
• Índice de vacantes
• Conocimiento del mercado
• Recuperación del valor de los pagarés mediante ejecución hipotecaria

La tasación - tasaciones residenciales se basan en Ventas Comparables de Viviendas (se conocen como Comps) y esto nos da un buen número aproximado para determinar valor, pero no será exacto en estados de confidencialidad como Mississippi. En aquellos estados, el valor de la propiedad en venta se considera privado y confidencial. Sólo las estimaciones de valor se publican para acceso público. Esto distorsiona el valor actual de la propiedad en cualquier área determinada. Por eso, como con las tasaciones comerciales, tenemos más interés en la producción de ingresos por alquiler en lugar de una casa que es ocupada por el dueño y que no produce ingresos. Para obtener una imagen más completa, la Relación de Cobertura de Servicio de Deuda (DSCR, por sus siglas en inglés) también debe ser una consideración primaria.

La Relación de Cobertura de Servicio de Deuda (DSCR, por sus siglas en inglés) - esta fórmula le ayuda a los prestamistas a determinar si el flujo de caja es adecuado para amortización de la deuda. Típicamente, el banco requiere una DSCR de 1,25. En otras palabras, los ingresos por alquiler sobrepasan la hipoteca por 25%. La fórmula es el Margen de Explotación (NOI, por sus siglas en inglés) dividido por el Servicio de la Deuda (TDS, por sus siglas en inglés).

Por ejemplo, si se utiliza una casa de alquiler la renta de $100.000 USD estaría en el rango de $950 USD. Los gastos mensuales para impuestos, seguros, reparaciones menores y administración inmobiliaria totalizarán alrededor de $325 USD. El margen de explotación (NOI) es $625 USD y el TDS es $375 USD. A dividir $625 por $375 es igual a DSCR de 1.6 (la renta sobrepasa el pago de la hipoteca por 60%). Esta es una relación excelente.

Demanda de alquiler - Según los artículos recientes, esta década va por buen camino a ser la más fuerte para el crecimiento de inquilinos en la historia de los E.U.A. De hecho, la tasa de propietarios de viviendas ha vuelto a donde estaba en 1993, 63,7%, frente a casi 70% en 2008. Las tasas de vacantes son más bajas a nivel nacional que en los últimos veinte años y las tasas de alquiler subieron dos veces más rápido que la inflación. Mientras esto representa malas noticias para los inquilinos, son buenas noticias para los inversores y prestamistas. Hay muchas razones porque el propietario de vivienda espera que disminuya mientras la demanda para vivienda en alquiler continuará expandiéndose. Para información más detallada, busque en Google utilizando las palabras claves “demanda de alquiler”. Además, aquí hay unos enlaces a artículos recientes: NBC News Video, Bloomberg, Washington Post, Moody’s Analytic, etc.

Tasas de vacantes - Históricamente, las tasas de vacancia de propiedades han sido por debajo de 5%. Con el flujo de caja más o menos a 35% para la mayoría de propiedades, los prestatarios tienen más que suficiente para compensar una vacancia ocasional.

Conocimiento del Mercado - como dice el dicho, todas las bienes raíces son locales…requiere conocimiento local. Nosotros hemos operado en mercados específicos dirigidos por más de 10 años y hemos estado trabajando con socios locales en un base continuo durante esta época. Confiamos en ellos completamente y, de hecho, estamos involucrados en las actividades inmobiliarias con ellos aparte de las notas de escritura de fideicomiso.

Recuperación del valor de los pagarés mediante ejecución hipotecaria - ¿Si una ejecución fuera necesaria, sería recuperado el valor de la nota junto con cualquier tarifa o gasto relacionado con las declaraciones legales? Dado la diligencia debida descrita arriba, nosotros creemos fuertemente que la respuesta es sí. Sin embargo, no podemos y nunca garantizamos el desempeño de un recurso de inversión. De hecho, la ley reguladora nos previene de hacerlo así.

• ¿Qué es la relación préstamo-valor (LTV, por sus siglas en inglés) y por qué es importante?

La relación LTV es la relación de la cantidad del préstamo con el valor de la propiedad. Si una propiedad tiene un valor de $100.000 y el préstamo es por $60.000, entonces la LTV es 60%. Dependiendo del mercado inmobiliario regional al que presta servicios Safeguard, se requiere que el prestatario invierta 35% a 50% de capital para que se clasifique el préstamo como de riesgo bajo.

• ¿Garantiza el préstamo personalmente el prestatario?

Garantías personales no son requisitos ya que el prestatario está invirtiendo 35%-50% en efectivo en la propiedad. Además, muchos de los prestatarios están invirtiendo con una IRA o 401(k) autodirigida y el Servicio de Impuestos Internos (IRS, por sus siglas en inglés) no permite que estos planes de jubilación, o su dueño, garanticen el préstamo personalmente. Así, los requisitos de préstamo no violan el aspecto “sin aval de recursos” (garantía personal) de las reglas del IRS.

• ¿Existe una penalización por pago anticipado?

No hay penalizaciones por pago anticipado escrito en los contratos de préstamo. Se puede amortizar el préstamo en cualquier momento. De todos modos, es raro que un préstamo se pague antes del vencimiento. Si ocurre, Safeguard identificará un reemplazo adecuado para su inversión.

• ¿Qué pasa cuando es tiempo para amortizar el préstamo?

Se escriben todos los préstamos para 60 meses a 9% interés con pagos mensuales de sólo interés. Al final del término, un pago global único del balance de la nota está vencido. Aproximadamente 6 meses antes del final del término, un representante de Safeguard contactará el prestatario y le hará acordar a él/ella que la nota vencerá y será pagadera. Aunque el prestamista no está obligado para hacerlo, el prestatario puede pedir una extensión de los términos. Si el prestamista está dispuesto, Safeguard prestará asistencia en este proceso. Se requiere al prestatario a pagar todos los costos relacionados con la extensión.

• ¿Quiénes son los prestatarios?

Los prestatarios se dividen en dos categorías: 1) un inversor individual que compra una vivienda unifamiliar y quiere apalancar la compra por una hipoteca privada o 2) uno de nuestros socios locales que está agregando una casa de alquiler a su cartera de inversores personal.

En el caso del inversor individual, se requiere un pago inicial en efectivo de 35 a 50% del valor. Con los socios locales, ellos habrán comprado una propiedad y la habrán rehabilitado con sus propios fondos o con un préstamo de rehabilitación de corto plazo. Después de finalizar la rehabilitación, luego se estabilice el valor de mercado y un préstamo privado desde un cliente de Safeguard reembolsará los fondos utilizados para comprar y rehabilitar la propiedad. En cualquier supuesto, se estabilice la LTV a 50 a 60% y el socio local maneja la propiedad.

• ¿QUÉ ES EL RIESGO MAYOR RELACIONADO CON INVERSIONES EN ESCRITURA DE FIDEICOMISO?

El riesgo mayor con inversión en escritura de fideicomiso es la interrupción del flujo de caja (p.ej., el prestatario no realiza los pagos). Sin embargo, este riesgo se puede mitigar fácilmente con una relación préstamo-valor adecuado establecido en el momento de la realización de la nota. Si es necesaria una ejecución hipotecaria, la propiedad se puede vender a un valor que exceda el saldo de la nota.

• ¿QUÉ PASA SI LOS VALORES INMOBILIARIOS BAJAN RÁPIDAMENTE DURANTE EL CURSO DE LA INVERSIÓN EN ESCRITURA DE FIDEICOMISO?

Aunque los valores inmobiliarios bajan, como fue el caso en las crisis hipotecaria e inmobiliaria de 2007-2008, es el prestatario quien se ve afectado en primer lugar. A pesar de todo, él o ella todavía está obligado a hacer pagos de préstamo mensuales y, en el vencimiento, amortizar el préstamo. La mejor manera para que el prestamista se proteja contra las caídas bruscas en el valor de mercado es asegurar que la relación préstamo-valor (LTV) sea lo más conservadora posible. En el caso de las notas que se ofrecen por los socios llave en mano de Safeguard, la LTV es 50-60% muy conservadora.

• ¿Qué pasa si un incendio destruye el edificio que es la seguridad para la inversión en escritura de fideicomiso?

El prestamista siempre se nombra como un “asegurado adicional” en la póliza de seguros para la propiedad y en el evento que la propiedad fuera destruida por un incendio, la compañía de seguros amortizaría el préstamo.

• ¿Bajo qué condiciones ocurriría un impago de los términos de la nota?

Aunque ningún cliente ha experimentado un impago, es ciertamente posible que se le pueda ocurrir. Varias cosas podrían constituir un impago: una falta de pagar los impuestos a la propiedad, las primas de seguros o los pagos de interés mensuales.

• ¿Cuál es el remedio para el impago?

La primera cosa que viene a la mente es ejecutar la nota. Sin embargo, como su representante, primero Safeguard intercederá y platicará directamente con el agente inmobiliario y el prestatario para determinar si hay una solución que no sea la ejecución hipotecaria. Si no es posible otra solución, Safeguard ayudará con el proceso de ejecución hipotecaria, lo cual empezará con invocar la estipulación de “Cesión de Alquileres” en los documentos de préstamo. Esto implicaría enviar una notificación al agente inmobiliario para redireccionar los pagos alquileres al prestamista (usted). En segundo lugar, empezarían los procesos judiciales.

• ¿Cuáles son las etapas en la ejecución hipotecaria, cuánto cuesta y cuánto tiempo tardaría?

El proceso varía de un estado a otro, pero las declaraciones legales y procesos cuestan entre $1.500 y $2.000 típicamente y demoran 2 a 4 meses en general. En el momento adecuado, un fideicomisario sería designado para subastar la propiedad en las escaleras del juzgado. La oferta inicial sería la cantidad de la nota más cualquier pago de interés vencidos, los cargos por demora, y los gastos de ejecución hipotecaria.